Après deux ans de débats, les sénateurs ont suivi les députés et ont voté les conclusions de la commission mixte paritaire dans les mêmes termes permettant ainsi l’adoption définitive du texte qui devrait être promulgué sous peu.
Dans son communiqué de presse, le gouvernement indique que « ce texte concrétise une méthode de dialogue et répond à une attente forte des entreprises, des commerçants et des territoires : alléger les contraintes administratives, redonner de la trésorerie et accélérer les projets industriels et numériques. »
Voici ce qui va changer en matière de baux commerciaux :
1/ Droit de préemption (L.145-46-1) : comment la loi redéfinit les locaux commerciaux et artisanaux ?
« Le local à usage commercial mentionné au premier alinéa du présent article s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de service à caractère commercial, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à ces activités ou ces prestations, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. Le local à usage artisanal mentionné au premier alinéa s’entend de tout local destiné à l’exercice, à titre principal, d’une activité professionnelle indépendante de production, de transformation, de réparation ou de prestation de services figurant sur une liste établie par décret en Conseil d’État, y compris les réserves et les emplacements attenants affectés à cette activité à l’exclusion des entrepôts. »
Cet article est applicable aux mutations intervenant après la date de promulgation de la présente loi.»
2/ Loyer mensuel en bail commercial : dans quels cas le locataire peut-il l’imposer ?
Au début de la section 6 du chapitre V du livre IV du livre Ier, il est ajouté un article L. 145‑32‑1 ainsi rédigé :
« Art. L. 145‑32‑1. – Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de service à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges et qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. Cette demande prend effet à compter de l’échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail. »
Ce nouvel article intègre les articles visés à l’article L.145-15 du code de commerce en faisant une disposition d’ordre public du statut.
Il est applicable aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la présente loi.
3/ Indexation des loyers commerciaux : vers un encadrement symétrique des variations (nouvel article L. 145‑38‑1)
Après l’article L. 145‑38, il est inséré un article L. 145‑38‑1 ainsi rédigé :
« Art. L. 145‑38‑1. – Par dérogation à l’article L. 112‑1 du code monétaire et financier, est autorisée dans le bail des locaux à usage commercial la clause ayant pour objet ou pour effet d’encadrer, dans les mêmes proportions, à la hausse et à la baisse, la variation annuelle de l’indice des loyers commerciaux prise en compte pour la révision du loyer en application des articles L. 145‑38 et L. 145‑39 du présent code. »
4/ Garanties locatives : plafonnement, restitution et nouvelles obligations du bailleur (article L.145-40)
L’article L. 145‑40 est complété par trois alinéas ainsi rédigés :
« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Il en va de même s’agissant de la valeur des biens, titres, engagements et garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail. Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail« . Cet alinéa s’applique aux baux conclus et renouvelés à la date de promulgation de la présente loi.
« En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le cas échéant, la mutation entraine de droit la caducité des garanties de toutes nature mentionnées au deuxième alinéa. Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.. Cet alinéa s’applique aux mutations intervenant à l’expiration d’un délai de trois mois après la promulgation de la présente loi.
« Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au premier alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. À cet effet, il effectue les mainlevées et restitue au preneur tous les documents afférant à ces garanties.» Cet alinéa s’applique aux baux en cours d’exécution à la date de la promulgation de la présente loi lorsque la remise des clés du local pris à bail intervient à l’expiration d’un délai de trois mois après la même date.
