Renouvellement de bail commercial : doit-il être obligatoirement aux clauses et conditions du bail expiré ?
Mon avis sur la décision du 11 janvier 2024 aux termes duquel les magistrats de la Cour de cassation ont considéré que « Un congé avec une offre de renouvellement du bail à des clauses et conditions différentes du bail expiré, hors le prix, doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction »
Le petit monde des baux commerciaux a bruissé tout le mois de janvier dernier autour de cet arrêt.
Pourquoi autant de frémissement et de commentaires ? La solution en jurisprudence ne date pourtant pas d’hier. Les baux commerciaux, on le sait, se renouvellent aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du montant du loyer.
En revanche, c’est bien la première fois que la sanction est de considérer qu’un congé signifié sous des conditions différentes doit s’analyser comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction.
❗Bailleurs, et surtout bailleurs institutionnels, attention à vous !!
Et si on se disait vraiment les choses ?
Le fait est qu’en pratique, jamais on ne voit de tels congés ! Quand un bailleur veut revoir les conditions du bail expiré, il signifie un congé offre de renouvellement de manière tout à fait classique avec la simple indication de la date du renouvellement proposé et du nouveau prix.. Puis, quand le preneur a manifesté sa volonté de rester, il lui envoie un « nouveau » bail avec de « nouvelles » conditions.
En espérant que ça passe…
Et que personne ne s’en rende compte…ou que le preneur accepte tout simplement.
Si le preneur est un preneur averti – ou bien conseillé – il va, comme je le fais très souvent pour mes clients preneur, marquer les différences entre les anciennes et nouvelles conditions pour faire revenir le contrat à l’état antérieur. Voire demander à son bailleur un avenant de renouvellement simplifié du bail expiré.
Quelle leçon tirer vraiment, à mon sens, de cette décision ?
- L’émergence d’un risque à la charge du bailleur : Fort de cette pratique évoquée, le preneur qui à l’avenir va recevoir un congé offre de renouvellement valide puis dans un deuxième temps un « nouveau bail » ne va-t-il pas être tenté, fort de cette jurisprudence, d’aller au-delà même de cet arrêt du 11 janvier dernier pour réclamer au juge une requalification de cette pratique (congé + nouveau bail) en refus de renouvellement ouvrant droit à indemnité d’éviction ?
- Un appel à la vigilance des bailleurs (découlant naturellement de la première ) : si vous souhaitez changer les termes du bail lors du renouvellement : assumez ! Arrêtez d’envoyer vos projets de renouvellements directement à vos locataires ! Et passez par la confidentialité de vos avocats pour négocier des nouvelles conditions avant de vous retrouver éventuellement pris au piège !!
Cass. Civ 3ème, 11 janvier 2024 pourvoi n°22-20.872, Publié au Bulletin
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