Lorsqu’un contrat de bail dérogatoire comporte une clause de renouvellement tacite, le maintien dans les lieux du locataire à la fin du terme contractuel n’entraîne pas la conclusion d’un nouveau contrat soumis au statut des baux commerciaux, mais le renouvellement du bail dérogatoire (dans la limite de 3 années).

Dans cette affaire, un propriétaire de locaux commerciaux avait consenti à une société un bail dérogatoire pour une durée d’un an. Le contrat prévoyait également son renouvellement tacite à l’issue de la première année, pour la même durée et dans la limite de trois ans. 

Le terme du troisième renouvellement se profilant, le bailleur notifie au locataire un congé puis agit en vue d’obtenir la libération des lieux et le paiement d’une indemnité d’occupation.

En défense, le locataire soutenait que le congé ainsi délivré par le bailleur n’était pas valable dans la mesure où il n’avait pas été délivré conformément aux dispositions relatives à la notification des congés des baux relevant du statut des baux commerciaux.  

Cette argumentation est rejetée par la Cour de cassation aux motifs qu’un congé délivré antérieurement au terme du dernier des baux dérogatoires successifs, dont la durée cumulée ne dépasse pas la durée légale de trois ans, et qui manifeste la volonté du bailleur de ne pas laisser le locataire se maintenir dans les lieux, n’avait pas à respecter un quelconque délai de prévenance ni aucune autre condition particulière, sauf pour le bailleur à faire connaître toutefois avant le terme normal du bail sa volonté de ne pas poursuivre celui-ci. Le locataire ne pouvait donc pas se prévaloir d’un défaut de respect des dispositions relatives aux congés applicables aux baux statutaires.  

Cour de cassation, 3^ème chambre civile, 11 mai 2022, pourvoi n° 21-15.389