Les enseignements des arrêts du 12 février 2026

Par deux arrêts publiés au Bulletin le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation revient sur la prescription biennale applicable à l’action en paiement de l’indemnité d’éviction.

Ces décisions (pourvois n° 24-18.382 et n° 24-10.578) s’inscrivent dans une jurisprudence constante mais particulièrement exigeante quant au respect des délais par le locataire commercial. Elles rappellent avec netteté que la procédure engagée par le bailleur ou les discussions en cours ne dispensent pas le preneur d’agir dans le délai de deux ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce.

Au-delà du rappel des principes, ces arrêts délivrent un message très opérationnel : en matière d’indemnité d’éviction, l’inertie procédurale se paie comptant.

1. Un rappel ferme : la prescription biennale de l’indemnité d’éviction est un délai strict

On le sait, lorsque le bailleur délivre un congé avec refus de renouvellement, le locataire qui entend obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction doit agir dans un délai de deux ans à compter de la date d’effet du congé.

Ce délai, issu de l’article L. 145-60 du code de commerce, est bref et d’ordre public. La jurisprudence rappelle régulièrement qu’il appartient au locataire de prendre l’initiative de la procédure nécessaire à la fixation ou au paiement de l’indemnité.

Les décisions du 12 février 2026 viennent renforcer cette ligne en précisant deux points sensibles de la pratique :

• d’une part, l’absence d’effet suspensif d’une expertise lorsque le locataire ne s’y associe pas réellement ;
• d’autre part, l’indifférence de la mauvaise foi alléguée du bailleur sur le cours de la prescription.

Arrêt n° 24-18.382 : les simples protestations du locataire ne suspendent pas la prescription

Dans cette première affaire, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Il avait ensuite saisi le juge des référés afin d’obtenir la désignation d’un expert chargé notamment d’évaluer le montant de cette indemnité.

Plus de deux ans après la date d’effet du congé, le locataire avait assigné en paiement de l’indemnité d’éviction.

La cour d’appel avait, dans le cadre d’un incident soulevé par le bailleur, jugé l’action prescrite. Le locataire soutenait que la mesure d’expertise avait suspendu la prescription à son profit également dans la mesure où « la mesure d’instruction ordonnée port(ait) sur les droits réciproques des parties à la mesure d’instruction et tend(ait) notamment à déterminer la créance de l’une d’entre elles » et que les échanges de dires intervenus pendant le cours des opérations d’expertise devaient produire un effet interruptif car ils constituaient de la part du bailleur une reconnaissance de son droit à indemnité d’éviction.

La Cour de cassation rejette le pourvoi.

Il convient de rappeler que l’effet interruptif puis suspensif attaché une procédure de référé puis à une décision prescrivant une mesure d’instruction in futurum profite en principe uniquement à la partie qui en a pris l’initiative. Le défendeur ne peut s’en prévaloir qu’à la condition d’avoir lui-même formulé des prétentions propres dans le cadre de cette procédure.

La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que le locataire s’était borné à formuler des protestations et réserves à l’audience de référé, sans présenter de demande propre ni s’associer véritablement à la mesure d’instruction.

Dans ces conditions, la prescription biennale n’était ni suspendue ni interrompue.

Par ailleurs, la Cour de cassation valide l’analyse selon laquelle les observations techniques adressées à l’expert judiciaire dans le cadre de dires ne constituent pas une reconnaissance non équivoque de l’obligation de paiement susceptible d’interrompre le cours de la prescription.

• Portée pratique

L’arrêt est particulièrement clair : la participation du locataire à l’expertise ne suffit pas ; seule une initiative procédurale claire du preneur est de nature à produire un effet sur la prescription biennale à son bénéfice.

De simples « protestations et réserves » à l’audience de référé ne suffisent pas à caractériser une véritable initiative procédurale du preneur, et des observations techniques ou des réserves formulées au cours des opérations d’expertise ne suffisent pas à caractériser le caractère non équivoque de la reconnaissance par le bailleur du droit du locataire à une indemnité d’éviction et ne permettent pas d’interrompre le cours de la prescription.

Pour bénéficier d’un effet sur la prescription, le locataire doit adopter une démarche procédurale positive, par exemple :

• en formant lui-même une demande d’expertise,
• en s’associant expressément à la mesure sollicitée ou en demandant une modification de la mission de l’expert,
• ou en introduisant une action au fond dans le délai.

À défaut d’une telle initiative, le délai biennal continue de courir.

Arrêt n° 24-10.578 : la mauvaise foi du bailleur est sans effet sur la prescription

Le second arrêt du 12 février 2026 apporte une précision complémentaire tout aussi importante.

Dans cette affaire, le bailleur avait délivré un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction. Le locataire n’avait pas saisi le juge dans le délai de deux ans.

La cour d’appel avait écarté la prescription en relevant notamment le comportement jugé de mauvaise foi du bailleur, qui avait reconnu le principe de l’indemnité avant de se prévaloir de la prescription pour solliciter l’expulsion.

La Cour de cassation casse l’arrêt.

Elle rappelle fermement deux principes :

• la prescription biennale court à compter de la date d’effet du congé, même lorsque celui-ci est assorti d’une offre d’indemnité d’éviction ;
• en l’absence de fraude, la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de cette prescription.

La Haute juridiction en déduit que le locataire dont l’action est prescrite perd son droit au maintien dans les lieux et devient occupant sans droit ni titre.

• Portée pratique

Cet arrêt ferme une ligne de défense parfois invoquée en pratique.

Même en présence :

• de discussions en cours,
• d’une reconnaissance initiale du droit à indemnité,
• ou d’un comportement critiquable du bailleur,

le locataire doit impérativement agir dans le délai de deux ans.

La prescription joue de manière objective et rigoureuse.

2. Une jurisprudence cohérente mais exigeante

Pris ensemble, les deux arrêts du 12 février 2026 traduisent une position constante de la Cour de cassation : la prescription biennale en matière d’indemnité d’éviction doit être appliquée strictement.

Plusieurs enseignements se dégagent.

• 1. Le temps procédural ne se négocie pas

La Cour confirme que :

• les discussions amiables,
• les démarches unilatérales du bailleur,
• ou la seule participation technique à une expertise

ne dispensent pas le locataire d’introduire une action dans le délai.

La vigilance calendaire demeure essentielle.

• 2. La passivité du locataire est lourdement sanctionnée

Le locataire qui attend :

• la fin d’une expertise,
• la communication d’éléments par le bailleur,
• ou l’issue de discussions

prend un risque majeur si aucune action interruptive n’est engagée.

• 3. Les moyens tirés de la mauvaise foi sont inopérants

Sauf fraude caractérisée (hypothèse distincte), la simple mauvaise foi alléguée du bailleur n’affecte pas le cours de la prescription.

La Cour adopte ici une approche objective du délai biennal.

3. Nos recommandations dans la gestion des congés avec refus de renouvellement

Ces décisions invitent à une vigilance accrue dans la gestion des congés avec refus de renouvellement.

• Pour les locataires

Il est fortement recommandé :

• de ne pas se reposer sur une expertise sollicitée par le bailleur ;
• de s’associer à l’audience à la demande de une mesure d’instruction ;
• et surtout d’introduire une action en fixation ou paiement de l’indemnité avant l’expiration du délai de deux ans.

Une stratégie attentiste expose à la perte pure et simple du droit à indemnité.

• Pour les bailleurs

Ces arrêts confirment l’efficacité de la prescription biennale comme outil de sécurisation.

Ils invitent néanmoins à :

• suivre précisément le calendrier procédural ;
• sécuriser la rédaction des congés avec offre d’indemnité ;
• et anticiper les situations dans lesquelles le locataire pourrait tenter d’invoquer une interruption de prescription.

Conclusion 

Les arrêts du 12 février 2026 s’inscrivent dans une jurisprudence de plus en plus rigoureuse quant au respect des délais en matière de baux commerciaux.
Ils illustrent une nouvelle fois le caractère strictement personnel des effets interruptifs ou suspensifs de prescription. 

Ces décisions rappellent que l’indemnité d’éviction obéit à un régime procédural exigeant dans lequel la vigilance des parties, et en particulier du locataire, demeure déterminante.

Dans ce contexte, la prévention du contentieux passe avant tout par :

• une lecture attentive du congé délivré,
• une maîtrise du calendrier biennal,
• et une stratégie procédurale anticipée.

À défaut d’une telle vigilance, le locataire s’expose à la perte du droit à indemnité d’éviction, laquelle emporte corrélativement la perte du droit au maintien dans les lieux.