La clause d’un avenant à un bail commercial imposant au locataire de se conformer aux prescriptions administratives rendues nécessaires par son activité décharge expressément le bailleur du coût des travaux de mise en conformité des locaux.

En droit des baux commerciaux, les travaux de mise en conformité des locaux commerciaux sont à la charge du bailleur, sauf stipulation contraire. Les parties peuvent donc prévoir dans le bail que le coût de ces travaux (hormis ceux se rapportant à des grosses réparations de l’article 606 du Code civil) soit supporté par le preneur.

C’est ainsi que, dans une récente affaire soumise à la Cour de cassation, la clause de destination d’un bail commercial de locaux à usage de café-restaurant avait été modifiée pour y adjoindre l’activité de bar à ambiance musicale. (Cass, civ 3, 29 juin 2022, n° 21-14.482)

L’avenant prévoyait que le preneur devait se conformer rigoureusement aux prescriptions administratives et autres concernant l’exercice de cette nouvelle activité et de veiller à ce que celle-ci n’apporte aucune nuisance de quelque sorte que ce soit aux autres occupants de l’immeuble ou au voisinage.

Le preneur, qui avait financé le coût des travaux de mise en conformité du local aux normes acoustiques, avait toutefois demandé au bailleur de le rembourser, estimant en effet que la charge de ces travaux incombait à ce dernier. 

Appelée à se prononcer, la Cour de cassation a estimé que, du fait de la signature de l’avenant au bail et de sa rédaction, les parties avaient entendu transférer au preneur la charge des travaux, notamment d’isolation phonique, qui s’avéreraient nécessaires à l’exercice de la nouvelle activité. La demande de ce dernier a donc été rejetée.