L’articulation entre le mécanisme de la clause résolutoire et celui de l’exception d’inexécution soulève, en matière de bail commercial, une série de questions procédurales et probatoires particulièrement techniques.

Lorsqu’un commandement de payer est délivré, la mise en œuvre de la clause résolutoire pourrait sembler, en apparence, relever d’un mécanisme automatique. En pratique, la situation est plus nuancée.

Par un arrêt publié au Bulletin le 5 mars 2026 (n° 24-15.820), la Cour de cassation confirme sa jurisprudence aux termes de laquelle les juges saisis peuvent, en accordant des délais rétroactifs, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire toutes les fois où la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision ayant acquis autorité de la chose jugée. Cet arrêt revient sur les conditions dans lesquelles le locataire peut opposer l’exception d’inexécution, ainsi que sur l’office du juge dans l’analyse de cette défense soulevée par le locataire.

 

 

1. Exception d’inexécution en bail commercial : dans quels cas le locataire peut-il suspendre le paiement des loyers ?

Le principe est connu : le locataire est tenu de payer les loyers en contrepartie de la jouissance des locaux.

Mais cette obligation n’est pas absolue.

Sur le fondement de l’article 1220 du code civil, le locataire peut suspendre le paiement des loyers en cas de manquement suffisamment grave du bailleur et opposer ainsi une exception d’inexécution.

La jurisprudence admet que le locataire peut, sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable vient préciser l’arrêt du 05 mars, refuser de payer les loyers lorsque les locaux sont rendus impropres à leur destination du fait du bailleur, ce dernier violant alors son obligation de délivrance..

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans cette ligne : il confirme que l’exception d’inexécution constitue un moyen de défense pleinement opérant, dès lors que le manquement invoqué est établi et suffisamment grave.

En l’espèce, les locaux étaient infestés par les termites et des chauves-souris et comportaient par ailleurs de nombreuses non-conformités électriques.

La Cour d’appel avait relevé que « ces manquements étaient suffisamment graves au sens de l’article 1219 du code civil ; que de plus, de par les risques d’hygiène et de sécurité auxquels ils exposaient l’ensemble des usagers des locaux, tant à usage commercial que d’habitation, ces désordres rendaient bien les immeubles impropres à leur destination respective. », tout en rejetant le fait que l’exception d’inexécution puisse jouer faute pour le locataire d’avoir saisi le juge d’une demande de délais dans le délai du mois ayant suivi la signification du commandement de payer (CA Cayenne, 26 février 2024, 22/00390).

2. Commandement de payer et délai d’un mois : quelle stratégie pour le locataire ?

En présence d’une clause résolutoire, l’article L. 145-41 du code de commerce prévoit que la résiliation ne peut intervenir qu’un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce délai d’un mois constitue un moment clé.

Durant cette période, le locataire dispose de plusieurs leviers :

• régler les causes du commandement ;
• contester la dette locative ;
• invoquer une exception d’inexécution ;
• solliciter des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Or, contrairement à ce qui avait été jugé en l’espèce par la Cour d’appel de Cayenne, la demande de délais n’est pas enfermée dans ce délai d’un mois : elle peut être formée tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.

En revanche, l’expiration du délai d’un mois sans paiement permet au bailleur de se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire, sous réserve du contrôle du juge.

Il est évident que par précaution toutefois, le locataire qui pense pouvoir invoquer une exception d’inexécution a intérêt à saisir le juge du fonds dans le délai du mois, plutôt que d’attendre d’être assigné en référés par son bailleur une fois passé le délai du mois.

3. Clause résolutoire : qui doit prouver quoi en cas de litige ?

La mise en œuvre de la clause résolutoire obéit aux règles classiques de répartition de la charge de la preuve.

Le bailleur, qui se prévaut de la résiliation, doit établir le manquement du locataire, en particulier l’absence de paiement des loyers.

Le locataire, de son côté, doit démontrer :

• soit qu’il s’est libéré des causes du commandement ;
• soit qu’un manquement du bailleur justifiait la suspension de son obligation de paiement.

Lorsque l’exception d’inexécution est invoquée, la charge de la preuve pèse donc sur le locataire, qui doit établir que les locaux sont devenus impropres à l’usage convenu ou que le bailleur a manqué à ses obligations essentielles.

Le juge doit alors apprécier concrètement la gravité du manquement invoqué et ses conséquences sur l’exploitation.

4. Clause résolutoire et exception d’inexécution : le juge doit vérifier le manquement du bailleur

L’apport intéressant de l’arrêt du 5 mars 2026 réside dans la définition de l’office du juge et son articulation avec les modes de preuve.

La Cour de cassation rappelle que, lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution pour justifier le non-paiement des loyers, le juge ne peut se contenter de constater l’absence de paiement dans le délai du mois.

Il doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution.

Autrement dit, le juge doit faire une appréciation concrète de la situation et apprécier, au regard des éléments de preuve produits, si le manquement du bailleur justifiait la suspension du paiement par le preneur.

Il s’agit d’une exception purement matérielle, que le juge doit apprécier in concreto, en tenant compte de la gravité du manquement et de ses conséquences sur l’exploitation.

Cette solution est importante en pratique : elle évite qu’une lecture strictement formaliste du délai d’un mois prive le locataire de la possibilité de faire valoir un manquement grave du bailleur.

5. Exception d’inexécution : jusqu’à quand peut-elle faire obstacle à la résiliation du bail ?

L’efficacité de l’exception d’inexécution est strictement limitée dans le temps.Tant que la résiliation du bail n’a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée, le locataire peut :

• invoquer l’exception d’inexécution ;
• solliciter des délais de paiement ;
• contester la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En revanche, une fois la clause résolutoire définitivement acquise, le contrat est réputé résilié de manière rétroactive à l’expiration du délai d’un mois suivant la date du commandement.

Dans cette hypothèse, l’exception d’inexécution devient inefficace.

Le locataire n’est alors plus débiteur de loyers, mais d’une indemnité d’occupation, et ne peut plus remettre en cause la résiliation en se fondant sur un manquement du bailleur.

Conclusion : anticiper pour éviter la résiliation du bail

L’arrêt du 5 mars 2026 s’inscrit dans une jurisprudence exigeante mais cohérente.

Il rappelle que la clause résolutoire ne peut être mise en œuvre de manière automatique, et que le juge doit apprécier concrètement les circonstances du litige, en particulier lorsque le locataire invoque une exception d’inexécution.

Pour autant, cette souplesse ne doit pas masquer la rigueur du régime applicable.

En pratique, la prévention du contentieux repose sur :

• une analyse rapide du commandement de payer ;
• une identification précise des manquements éventuels du bailleur ;
• une stratégie procédurale adaptée, combinant, le cas échéant, contestation, exception d’inexécution et demande de délais.

À défaut, le risque est significatif : la perte du bail commercial peut intervenir rapidement, avec des conséquences économiques majeures pour le locataire.